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                这里的共有产权房可转商品房?快来看看怎么办!

                时间:2018-09-13 来源:刘晓博 作者:刘晓博

                  9月11日下午,广东省住建厅公布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》,并向社会征求意见。

                  这意味着“广东版”的共有产权住房方案正式面世。跟此前“北京版”的最大不同是:北京的共有产权住房不能转为商品住房,而广东的可以。

                  至此,一南一北,关于共有产权住房的两大方案都已经公布。于是一个问题产生了:到?#36164;?#24191;东版的更能平抑房价,还是北京版的更能?

                  我们先来看一下“广东版”的共有产权住房的主要“游戏规则”:

                  1、购房者有限定条件,广东要求各城市自己细化。?#35805;?#26469;说,有收入、职业等限制。一个家庭只能买一套共有产权住房,购房者可以享受跟买商品房一样的落户、子女入学等权利。

                  2、房屋面积以90平方米以下为主,以同地段、同品质商品房价格确定评估价,然后以“低于评估价”的价格出售。购房者?#35805;?#26469;说,需要购买至少50%的份额。

                  3、购买5年以内的共有产权住房,购房者原则上不能出让其份额;持有超过5年的,可以转让其份额给“符合购买共有产权住房”的人;持有超过10年的,可以购买政府持有的份额,转为商品房(划拨用地,需要补交地价)。

                  “广东版”参照了此前深圳关于“人才住房”、“安?#26377;?#21830;品房”(相当于共有产权住房)的做法,?#24066;?#36825;类房子最终“修成正果”,给予转为普通商品房的通道。

                  而“北京版”的最大不同是,共有产权住房最终是无法“修成正果”的。具体规定如下:

                  ?#28304;?#25105;的评价如下:

                  第一,“北京版”看起来更严厉,更能体现“房住不炒”的理念,但?#23548;市?#26524;如何,有待观察。

                  北京是首都,人气财气太旺,不让共有产权住房转正,主要可能还着眼于控制人口,兼顾控制房价。这相当于没有给予共有产权住房100%的升值权,其吸引力会下降。

                  在北京制度设定里,购房者也可以享受一定的“升值权”,这种房子长远看价格也会上涨。但由于不给转正机会,后期退出只能在“受限制人群”里转让,因此价值就很难真正体现出来。

                  购买者积极性会降低,转而购买商品房。这样,北京的共有产权住房需求量反而降低,成为介于“廉租房”和“安居房”之间的一种房子。因此,对于平抑北京房价可能发挥不了太大作用,最终共有产权房屋的总量,也因为需求量不很大,而在市场里占比不高。

                  第二,“广东版”看似宽松,但?#23548;?#19978;可能“杀伤力”更大。

                  因为可以先购买50%,房价还比周边同类房屋低,这意味着“上车”的门槛只有商品的40%甚至30%左右。这样,大批中低收入家庭就可以放心购买,反正将来可以转正。

                  10年转正期的设定,可以?#24403;?#36739;?#25163;小<人?#23450;了为购房者为城市服务的时间,也让购房者有时间积累财富,为彻底买断住房做准备。估?#24179;?#26469;还会有配套金融政策,比如?#24066;?#36151;款。最终,一个家庭就实?#33267;?#23545;一套房子的完整拥有,可?#28304;?#22823;提高?#29992;?#30340;获得感,?#21442;?#23558;来“养老倒按揭”做好了准备。

                  由于可以转正,加上条件宽松,愿意买广东版共有产权住房的人一定非常多,这样会倒逼着政府不断建设这类住房,最终对商品房的上涨产生抑制作用。

                  事实上我认为,由于广东条件过于宽松,会吸引更多人口流入广东。本专栏前两天分析过最近3年,广东小学生人数变化,发现广东再次成为全国人口增长?#34892;模?#20154;口增长?#23545;?#22909;于江苏、浙江、上海。如果有充裕的共有产权住房提供,广东的吸引力会继续加大。

                  广东人口增长情况(小学生人数)

                 

                2017年人数

                2014年人数

                增幅

                资金总量

                深圳

                96.5

                79.3

                +22%

                6.97

                广州

                100.5

                90.0

                +12%

                5.1

                佛山

                54.4

                47.4

                +15%

                1.40

                东莞

                76.5

                68.7

                +11%

                1.25

                珠海

                16.2

                14.1

                +15%

                0.69

                惠州

                55.7

                47.2

                +18%

                0.55

                中山

                29.7

                26.8

                +11%

                0.54

                江门

                32.3

                29.9

                +8%

                0.43

                汕头

                52.7

                48.7

                +8%

                0.33

                湛江

                63.3

                55.0

                +15%

                0.31

                茂名

                62.1

                56.3

                +10%

                0.25

                肇庆

                36.9

                33.3

                +11%

                0.23

                清远

                34.3

                28.2

                +22%

                0.22

                ?#24050;?/p>

                51.0

                48.5

                +5%

                0.21

                ?#20998;?/p>

                34.2

                29.9

                +14%

                0.20

                韶关

                23.6

                21.0

                +12%

                0.18

                潮州

                19.9

                18.8

                +6%

                0.13

                阳江

                23.4

                19.2

                +22%

                0.12

                河源

                30.0

                26.1

                +15%

                0.12

                云浮

                23.3

                19.5

                +19%

                0.11

                汕尾

                25.6

                24.0

                +6.7%

                0.08

                广东

                942

                832

                +13%

                19.5

                全国

                10094

                9451

                +6.8%

                167.7

                注:表格里比较的人口,是各地小学生人数,单位为万人。资金总量,为截至2017年末的“金融机构?#23601;?#24065;存款余额”,单位万亿,数字来自各地统计公报。

                  所以,即便共有产权住房?#33267;?#20102;商品房的购买者,但增量人口的不断涌入,还是会稳住广东商品房的价格。最终,关键看各地能提供共有产权住房的数量了。很有可能出现一房难求、长期排队的现象。这时候,各地政府会附加学历、?#38469;?#32844;称、专利等条件,进入“选人”阶段。

                  第三,“广东版”共有产权住房,很有可能成为未来主流的做法。

                  北京之所以暂不?#24066;?#20849;有产权住房“修成正果”,是因为城市太特殊。深圳这样有吸引力的城市,都?#24066;?#20849;有产权住房(深圳叫“人才房”、“安?#26377;?#21830;品房”)最终转正,所以可以想见,绝大多数省市会跟随广东做法。这样做的最大?#20040;?#26159;——让更多的人有获得感,是值得称道的“善政”。

                  第四,广东版和北京版的差异,意味着未来房地产税也会有强烈的地域特征,会百花齐放。

                  各地政府在充分考虑短期、长期利益,以及城市竞争力之后,一定会慎重设置税率,充分考虑老百姓的负担。因为老百姓会用脚投票的,很多经济发达城市,其实不开征房地产税都可以运作得很好。征收重税,只能杀鸡取卵,伤及城市的长远竞争力。

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