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                目前房貸提前還款劃算嗎?

                時間:2014-06-03 來源:融360整理 作者:韓平

                  盡管提前還款被炒得沸沸揚揚,但是很多人還是不知道如何辦理才最劃算,而咨詢銀行客服也不甚明白。其實還款最省錢的方式則是盡一切能力減少本金!目前提前還款到底適合嗎?為此融360小編幫大家整理下提前還款的各種攻略供參考:

                  什么人適合提前還款

                  一、不愿意有負債,不想承受過大生活壓力的人,關鍵是無債一身輕。

                  二、貸款當時實行上浮利率的貸款人。受國家房地產政策變化影響,有些客戶在購房時并未能享受利率優惠,甚至可能利率上浮,此類貸款人提前還貸,相對會比較劃算。

                  三、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房價上漲較快,部分房屋評估價值相比購買初期已經上漲較多,如果將房屋按揭貸款還清,再以房產抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。

                  四、購房不久,處于還款初期的人。由于剛開始還貸,本金基數大,利息相應高,如手頭有無投向的閑置資金,可提前還貸。

                  什么人不建議提前還貸

                  一、如果是公積金貸款或者按照7折優惠利率貸款,則不建議提前還款,現有5年期存款利率明顯可以覆蓋貸款利息。

                  二、如果按照8.5折優惠利率貸款,即貸款利率是5.57%,不建議提前還款,現有的銀行理財產品收益普遍都能達到5.5%左右,基本可以覆蓋貸款利息。如果提前還貸后再貸款購房,就不可能借到這么便宜的錢了。

                  三、如果是家里經營生意,手里需要更多的流動資金,一般來說投資回報率都將高于房貸利率,銀行對于經營性貸款的利率往往高于房貸利率,因此沒有必要選擇提前還貸。

                    怎么提前還款才劃算?
                       提前還貸分多種 

                 
                  目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法,即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多,本金還得相對較少,以后隨著每月利息支出逐步減少,歸還的本金就逐步增多。等額本金還款法,即借款人每月以相等的額度償還貸款本金,而利息隨著本金逐月遞減,每月還款額亦逐月遞減。在貸款時間相同的條件下,等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此,如打算提前還款,最好選擇等額本金還款法。 
                 
                  提前還貸主要是為了減少利息,尤其是在貸款的前幾年,本金基數大,利息相應也高。因此,理財專家建議,在貸款的前幾年,尤其是前5年間一定要爭取多還款,使總貸款中的本金基數下降,在剩余的貸款中利息負擔會減小。
                 
                  按還款方式不同,借款人可以選擇期限減按或金額減按。據了解,目前多數銀行都能提供五種提前還貸的方式,供客戶選擇。 
                  第一種,全部提前還款,即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。(不用還利息,但已付的利息不退) 
                  第二種,部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短。(節省利息較多) 
                  第三種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變。(減小月供負擔,但節省程度低于第二種) 
                  第四種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,同時將還款期限縮短。(節省利息較多) 
                  第五種,剩余貸款保持總本金不變,只將還款期限縮短。(月供增加,減少部分利息,但相對不合算) 

                  融360專家建議,提前還款,應盡量減少本金,縮短貸款期限,使支出的利息更少。
                 
                  如何還貸才劃算 
                  如果你選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款,先還商貸會“優惠”很多。由于公積金貸款含政策性補貼的成分,所以貸款利率比商貸低不少,此次加息幅度也比普通商貸小,所以購房者提前歸還貸款利率較高的商貸,相對劃算些。
                 
                  如果你是純商業貸款,那么又有兩種還款方式的區別。 
                  據專家分析,兩種還款法相比,由于同樣貸款貸了一段時間后,“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”,而在提前還貸時已支付的利息是不退還的,這就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。因此,如果有提前還貸打算的,選擇“等額本金還款法”貸款比較好,這樣提前還貸比較劃算。 
                 
                  但是,并非所有的人都要用“等額本金還款法”來還貸,這要看你自己的財政計劃如何了。對于高薪者或收人多元化的人們,不妨采用“等額本金還款法”;假如你現在的資金較為雄厚,又不打算提前還款,建議你也采用“等額本金還款法”還貸。因為,這種還款方式雖然前期資金壓力較大,但可減輕日后壓力,其特點是隨著時間的推移,越到后來還款越少,越輕松。如果你是一位公務員、普通教師、一般研究人員或者是一位工作四平八穩、與世無爭的人,建議你還是選擇“等額本息還款法”。 
                 
                  如果你貸的是等額本息還款的,那么在前10年這種做法基本劃算。因為該種貸款方式在還款初期支付的多是利息,本金占的額度比較小,提前還貸,可以減少大筆的利息支出。爭取這幾年能多還款,使本金基數下降,從而減輕利息負擔。 
                 
                  從節省利息的角度看,縮短貸款期限是一個不錯的選擇,因為時間縮短了,每月的還款數量不變,就加快了歸還本金的速度,支出的利息也會減少。
                 
                  銀行規定有差別 
                 
                  提前還貸要弄清楚不同銀行的提前還貸規定。目前,銀行一般都規定在借款期內、貸款發放滿一年以后,經銀行同意,市民可書面申請提前歸還部分或全部貸款。各家銀行對于提前還貸的規定彼此各不相同,建議市民在決定提前還貸前務必弄清貸款銀行的操作流程,提前預約。 
                 
                  在調查過程中發現,按照各家分行的說法,其實貸款的事情,很多操作的權利都是掌握在支行手里的,具體的業務辦理也需要和你貸款所在的支行來進行,所以市民要了解關于提前還貸程序上的問題,最好的途徑是聯系當時辦理貸款的業務員或者客戶經理,按照他們所屬支行的具體規定來操作。 
                 
                  另外,加息后新的利息標準將在新的一年開始時計算,所以,即使要提前還貸,購房者也要把握好時機,盡可能在新利息生效前一年的年末提前還貸。 

                       提前還款房貸計算器:http://www.jjzl.tw/calculator/tiqianhuankuan.html

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